Der Deutsche Bundestag hat am 04.07.2024 beschlossen, dass künftig auch rein virtuelle Eigentümerversammlungen stattfinden können. Dazu hat der Gesetzgeber in § 23 folgenden Abs. 1a in das Wohnungseigentumsgesetz aufgenommen:

Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann . Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.

Damit gibt es für Wohnungseigentümergemeinschaften nun drei Varianten eine Eigentümerversammlung (ETV) durchzuführen:

• als Präsenzversammlung (wie bisher)
• als hybride Versammlung (Präsenzversammlung mit teilweise online teilnehmenden Eigentümern)
• als rein virtuelle Versammlung, bei der niemand zu einem Versammlungsort anreisen muss und somit Raumkosten sowie Reisekosten eingespart werden können.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) kann also mit einer Dreiviertelmehrheit der in einer ETV anwesenden/vertretenen Eigentümern beschließen, dass rein virtuelle ETV´s stattfinden können. Dieser Beschluss kann für maximal die nächsten drei Jahre erfolgen. Das bedeutet jedoch nicht, dass drei Jahre lang keine Präsenzversammlungen stattfinden dürfen, sondern lediglich, dass rein virtuelle ETV´s durchgeführt werden können. Es ist auch möglich, dass von Fall zu Fall entschieden werden kann, welches Versammlungsformat gewählt wird.

Wohnungseigentümer müssen in einer virtuellen ETV vergleichbare Rechte wie in einer Präsentz-ETV haben. Als Übergangsregelung wurde beschlossen, dass bis 2028 mindestens einmal jährlich dennoch eine Präsenzversammlung stattfinden muss, worauf allerdings mit einem einstimmigen Beschluss verzichtet werden kann. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit von Beschlüssen in einer virtuellen ETV.

Das Gesetz muss noch den Bundesrat passieren, was voraussichtlich im September/Oktober erfolgen wird und danach muss es dann im Bundesgesetzblatt verkündet werden.

Die Gesetzesänderung wurde im Vorfeld sehr kontrovers diskutiert, mit dem Argument, dass nicht internetaffine Eigentümer quasi ausgeschlossen würden. Auf der anderen Seite stellt z.B. für mobilitätseingeschränkte Eigentümer eine Präsenzversammlung eine große Hürde dar. Daher würde die hybride ETV ausreichen. Dieses Argument verkennt aber, dass für die hybride ETV ein Versammlungsort in der Regel kostenpflichtig gebucht werden muss und dass beim Verwalter ein höherer Personalaufwand anfällt, da Online-Stimmen und Präsenzabstimmungen quasi in Echtzeit zusammengeführt werden müssen. Aufgrund solcher höheren Kosten, wurde die hybride Versammlungsform in der Praxis nicht gut angenommen. Diese höheren Kosten können bei virtuellen ETV´s wegfallen.

Ihre Arnold Hertz Immobilienverwaltung